Der Mietendeckel ist nun Gesetz – was bedeutet dies für Sie konkret?

Selten hat ein Thema in der Vergangenheit – in der Vor-Corona-Zeit – in der Öffentlichkeit so viel Raum eingenommen und selten wurde über ein Thema so gestritten. Seit dem 23.03.2020 ist das „Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung“ – vereinfacht Mietendeckel genannt, in Kraft. Auf welche Regelungen haben sich die Abgeordneten nun verständigt und was bedeutet das Gesetz für Sie als Nutzer und uns, als ihr Vermieter?

•    Das Gesetz zum Mietendeckel legt Höchstgrenzen pro m²-Wohnfläche für die Miete von Wohnungen fest, die vor 2014 gebaut wurden. Das Gesetz gilt ebenso nicht für Mieten in Sozialwohnungen. Der Preis einer Wohnung unterscheidet nur noch nach bestimmten Eigenschaften und Baujahr eines Gebäudes. Die Lage einer Wohnung in verschiedenen Stadtteilen spielt zunächst keine Rolle mehr. Damit dürfen Wohnungen der Charlotte in Spandau so viel kosten, wie ähnliche Wohnungen anderer Eigentümer am Ku´damm.

•    Allgemein werden ihre Nettokaltmieten, die am 18.06.2019 galten, für die nächsten 5 Jahre, bis auf wenige im Gesetz zugelassen Ausnahmen, eingefroren. Regelmäßig steigen dürfen ihre Nettokaltmieten wieder ab 2022 um die Inflationsrate, aber um nicht mehr als 1,3 Prozent pro Jahr.

•    Ziehen Sie künftig um und mieten Sie eine neue Wohnung, die vor 2014 gebaut wurde, so ist die Wohnung zu dem Preis, der am 18.06.2019 für diese Wohnung galt, an Sie zu vermieten. Der Mietpreis darf nur dann höher sein, wenn die Miete am 18.06.2019 bei einer gut ausgestatteten Wohnung unter 5,02 €/m²-Wohnfläche lag und / oder die Wohnung im Rahmen einer zulässigen Maßnahme modernisiert wurde. Lag der Mietpreis der Wohnung am 18.06.2019 über der gesetzlich zulässigen Obergrenze, ggf. zzgl. eines Zuschlags für eine moderne Ausstattung der Wohnung, darf von Ihnen nur der Preis der Obergrenze, ggf. zzgl. eines zulässigen Modernisierungsaufschlags von max. 1 € / m²- Wohnfläche verlangt werden.

•    Überschreiten Mieten bestimmte Höchstgrenzen um mehr als 20 Prozent, so können Mieter neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes, also ab Ende November, einen Antrag auf Mietabsenkung auf die Höchstmiete stellen.

•    Mit dem Inkrafttreten des Gesetzes sind nur noch bestimmte Modernisierungen zulässig. Dazu zählen bspw. die energetische Fenstererneuerung, die Wärmedämmung, ein Heizanlagentausch oder der Aufzugsanbau. Alle anderen Modernisierungen, die bspw. nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) möglich sind, bspw. die Modernisierung von Elektroinstallationen oder der Anbau von Balkonen, sind zwar nicht verboten, dürfen aber nicht auf die Miete umgelegt werden. Insgesamt darf die Miete durch Modernisierungen bis Juni 2024 um nicht mehr als 1 € /m²-Wohnfläche und Monat steigen.

Welche Pflichten sieht das Gesetz ergänzend vor und wie geht Ihre Charlotte damit um?

Wir haben uns im Rahmen einer internen Arbeitsgruppe auf das Gesetz vorbereitet. Dazu haben wir alle Mietveränderungen zwischen dem 18.06.2019 und dem Datum des Inkrafttretens des Gesetzes geprüft. Die Charlotte hat von jeher eine zurückhaltende Mietpreispolitik betrieben. Seit dem Bekanntwerden des Gesetzentwurfs haben wir in rund 450 Fällen Mietänderungen vorgenommen. Die häufigsten Änderungen erfolgte aus Mietanpassungen nach Modernisierungen, die auch „unter dem Mietdeckel“ zulässig sind. In etwa 5 Fällen muss die Charlotte Mieten absenken. Bei diesen Nutzern haben wir u. a. nach dem 18.06.2019 eine Badmodernisierung mit anschließender Mietanpassung durchgeführt, die keine Barriere reduzierenden Maßnahmen (beispielsweise die Umrüstung von Badewanne auf Dusche) umfasst hat. Obwohl diese Maßnahmen ausdrücklich auf Nutzerwusch erfolgten, sind diese nach dem Gesetz nachträglich nicht mehr zulässig. Daher müssen wir die vereinbarte Mieterhöhung – bis zur Klärung der Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes - zurücknehmen und die Miete absenken. Übrigens, bei anderen Vermietern und auch anderen Genossenschaften sind diese Fallzahlen viel höher, dabei haben sich auch die anderen Genossenschaften an die bisher geltenden Gesetze gehalten.

Alle Mitglieder, die ab der Gültigkeit des Gesetzes einen neuen (Miet-)Dauernutzungsvertrag bei uns abschließen, profitieren vorläufig von geringeren Zahlmieten nach dem Mietendeckel. Denn – bis auf wenige Ausnahmen – müssen wir eine Wohnung nun zu dem Mietpreis anbieten, den diese Wohnung am 18.06.2019 gekostet hat. Daher finden Sie in unseren Wohnungsangeboten jetzt auch immer zwei Preisangaben, die anfängliche Zahlmiete nach dem MietenWoG Bln (dem Mietendeckelgesetz) und die Gesamtmiete. Die Gesamtmiete ist die Miete, die nach den geltenden Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der Mietenstrategie der Charlotte und dem genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz normalerweise verlangt werden würde. In dem u. g. Beispiel können Sie erkennen, dass die anfängliche Zahlmiete bei einer Neuanmietung dieser Wohnung rd. 25 € unter der Gesamtmiete liegt. Bei Neuvertragsabschlüssen sind daher vertragliche Erläuterungen in den Mietvertrag aufgenommen worden, die die Zahlmiete und die Gesamtmiete nennen und erklären. Auch ist geschildert, was passiert, wenn das Gesetz nachträglich für verfassungswidrig erklärt wird oder ausläuft.

An dem o.g. Beispiel können Sie auch erkennen, dass wir in diesem Fall rund 25 € pro Monat weniger an Einnahmen aus der Wiedervermietung haben, als bisher üblich. Wenn Sie jetzt vielleicht denken, unseren bisherigen Wiedervermietungsmieten waren dann wohl doch zu hoch, dann bedenken Sie bitte, dass wir bei vielen Mieterwechseln oft erheblich in die Aufarbeitung einer Wohnung zur Wiedervermietung investieren müssen. Bei einer Wohnung kommen schnell Investitionen von mehr als 20.000 € pro Wohnung, bspw. in die Überprüfung und Anpassung von Elektroinstallationen oder der Erneuerung von Bädern, zusammen. Im Jahr 2019 haben wir – je Wohnung – bei einer Neuvermietung rund 8.560 € je Wohnung investiert. Bei einigen Wohnungen waren keine Investitionen nötig, in anderen dafür mehr als 25.000 €. Bei den Wiedervermietungsmieten fehlen uns aber zwischen 15 - 75 € pro Wohnung und Monat. Das summiert sich auf Dauer. Was möglicherweise gut für einen einzelnen Genossen ist, ist doch schlecht für die Gesamtheit der Mitglieder. Das Gesetz führt für die Charlottenburger Baugenossenschaft zu Mindereinnahmen von 3,9 Mio. € gegenüber den ursprünglichen Planungen über die nächsten 5 Jahre. Und diese 3,9 Mio. € müssen wir an verschiedenen Stellen, wie bereits berichtet, einsparen.

Das Gesetz schreibt übrigens auch vor, dass wir unsere wohnenden Mitglieder bis zum 23.04.2020 formal über die „zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblich Umstände“ informieren müssen. Sie bekommen also in den nächsten Wochen noch mal Post von der Charlotte. Dort nennen wir Ihnen das Baujahr Ihres Hauses und die zulässige Mietobergrenze für ihren Mietvertrag. Sie sollen damit selbst prüfen können, ob Ihre Miete überhöht ist.

Vieles klingt kompliziert? Das ist es auch, aber die Charlotte-Mitarbeiter können damit umgehen. Haben Sie Fragen zum Gesetz oder gibt es Informationen, die Sie an dieser Stelle zum Mietendeckel vermissen? Oder haben Sie weitere Fragen zu Auswirkungen oder Vorgehensweisen? Dann schreiben Sie uns an mail[at]charlotte1907.de.